Договор аренды стал в последнее время, наверное, одним из наиболее часто заключаемых договоров. Люди снимают дома, квартиры, офисы. Как сделать все правильно, чтобы не иметь проблем как с хозяином имущества, как защитить свои права?

Договор аренды жилого помещения  принято называть договором найма, соответственно арендодателя – наймодателем, а арендатора – нанимателем. Однако в официальном переводе Гражданского кодекса РА, опубликованном на сайте www.parliament.am , термин «найм» не используется, аренда жилого помещения также именуется « арендой».

Правовые отношения по заключению договоров аренды регулируются гражданским кодексом РА
По договору аренды арендодатель (владелец имущества)  обязуется предоставить арендатору  имущество за плату во временное владение и (или) пользование.   В аренду могут  передаваться  земельные участки и другие обособленные природные объекты, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое имущество, которое не теряет своих натуральных свойств в процессе его использования.

Объектом договора аренды жилого помещения (найма)  может быть жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). По договору аренды жилого помещения  (найм) одна сторона – собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо (арендодатель/наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (арендатору/нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии таких данных в договоре условие об объекте аренды считается не согласованным, а соответствующий договор не считается заключенным.
 
Сдать имущество в аренду имеет право его   его собственник, либо доверенное лицо, у которого есть доверенность. Если собственников несколько, то договор аренды должны подписать все собственники, иначе они будут иметь право оспорить и расторгнуть договор.

Очень многие пытаются по разному комментировать способы заключения договора аренды, однако Гражданский кодекс РА четко определяет, что договор аренды  заключается в письменной форме, а  Договор аренды недвижимого имущества (в том числе жилого помещения)  подлежит нотариальному удостоверению. (статьи 610 и 622 ГК РА). Права, возникающие из договора аренды недвижимого имущества, подлежат государственной регистрации. То есть после заключения договора арендатор должен отнести договор в Комитет кадастра РА и зарегистрировать его.

Следует учесть также, что статья 299 Гражданского кодекса РА дает возможность заключить договор аренды без нотариального заверения – непосредственно в кадастре. Главное условие – договор должен быть заключен по шаблону, утвержденному Постановлением правительства РА 1851-Н от 22.12.2011 года и заверен сотрудником кадастра. Шаблоны опубликованы на сайте кадастра (на армянском языке) https://www.e-cadastre.am/contracts/browse.

И лишь в указанных  случаях  договор будет иметь юридическую силу,  стороны могут требовать друг от друга безусловного соблюдения пунктов договора и отстаивать свои права в суде.

Договор аренды заключается на срок, установленный договором.   Если срок аренды в договоре не установлен, то договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды, предупредив об этом другую   сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца, если иное не предусмотрено законом. Для предупреждения о прекращении заключенного на неопределенный срок договора аренды законом или договором может быть установлен иной срок. (ст. 612 ГК РА).  При заключении договора аренды на новый срок его условия могут быть изменены с согласия сторон.

Если же после истечения срока договора арендатор при отсутствии возражений со стороны арендодателя  фактически продолжает пользоваться имуществом,  то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В такой ситуации к договору будут применены условия расторжения договора, указанные в статье 612 ГК.

Досрочно договор аренды может быть расторгнут в следующих случаях: Арендатор жилого помещения и другие граждане, постоянно проживающие с ним, по общему согласию вправе в любое время расторгнуть договор найма — с письменным предупреждением арендодателя за три месяца. По требованию арендодателя Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке если:

1) арендатор более двух раз после завершения предусмотренного договором срока не внес плату за жилое помещение;

2) арендатор или другие граждане, за действия которых он отвечает, разрушили или испортили жилое помещение. 

Если арендатор жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, арендодатель вправе предупредить арендатора  о необходимости устранения нарушения, а также расторгнуть в судебном порядке договор аренды жилого помещения.   Договор аренды жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию каждой из сторон:   если жилое помещение перестает быть пригодным для проживания, а также при его аварийном состоянии;   в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, если иное не предусмотрено законом. Если собственник решил продать имущество, а срок аренды еще не закончился, новый собственник не имеет право досрочно расторгнуть договор только на том основании, что имущество теперь принадлежит ему. При этом новый собственник становится арендодателем/наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Арендодатель (наймодатель) обязан предоставить арендатору свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.   Арендодатель (наниматель)  обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилой площади, на которой находится сданное в аренду жилое помещение, оказывать за плату необходимые коммунальные услуги или обеспечивать их оказание, проводить ремонт общего имущества многоквартирного дома и устройств, обеспечивающих оказание коммунальных услуг.

Арендатор обязан обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.  Арендатор не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия  арендодателя.  Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за жилое помещение. Арендатор обязан оплачивать коммунальные расходы, если договором не установлено иное.

Другие граждане могут быть вселены в жилое помещение на постоянное проживание с согласия арендатора.   Следует иметь в виду, что  ответственность перед арендодателем за действия граждан, которые постоянно проживают совместно с  арендатором и нарушают условия договора аренды жилого помещения будет нести арендатор.

Арендатор и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию имеют право разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам.
Арендатор несет ответственность перед арендодателем за действия временных жильцов.
Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а если такой срок не согласован, – не позднее семи дней со дня предъявления такого требования арендатором или любым гражданином, постоянно с ним проживающим.

Если   договором аренды жилого помещения не предусмотрено иное,  то текущий ремонт сданного в аренду жилого помещения является обязанностью арендатора, а капитальный ремонт   является обязанностью арендодателя.
Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное в аренду жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия арендатора не допускается.

Размер арендной платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон.

Одностороннее изменение размера арендной платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

Арендная плата за жилое помещение должна вноситься арендатором ежемесячно, если иное не предусмотрено заключенным договором.

Арендатор с согласия арендодателя  может передать на срок часть или все нанятое им помещение в пользование иного лица. Такой договор называется договором субаренды, а наниматель –  субарендатором. Субарендатор не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственность перед арендодателем за действия субарендатора несет арендатор. Договор субаренды жилого помещения является возмездным (оплачиваемым). Срок договора субаренды жилого помещения не может превышать срока договора аренды жилого помещения.  При досрочном прекращении договора аренды жилого помещения одновременно с ним прекращается и договор субаренды жилого помещения.

С согласия арендодателя арендатор в договоре аренды жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с арендатором.  В случае смерти арендатора договор продолжает действовать на тех же условиях, а арендатором становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним арендатором, по общему письменному согласию остальных. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся соарендаторами.

В случае расторжения договора аренды жилого помещения арендатор и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

Все споры между сторонами договора могут решаться в судебном порядке, путем подачи иска в суд первой инстанции общей юрисдикции (по принципу территориальности).

Суды Республики Армения рассматривают гражданские дела с участием иностранных граждан, если ответчик, являющийся иностранным физическим лицом, в момент возбуждения иска проживает на территории Республики Армения или другие ответчики – иностранные лица, находятся на территории Республики Армения.

Суды Республики Армения также имеют право рассматривать гражданские дела с участием иностранных лиц, если: 1) об этом имеется соглашение между гражданином или юридическим лицом Республики Армения и иностранным лицом; 2) ответчик по имущественному спору имеет имущество на территории Республики Армения.

В случае имеющихся вопросов можете обратиться за консультацией юриста по телефону: + 37493 18 33 33.